市场解读
房价解析
楼盘测评
商业评论
导语.在世界经济局势动荡、国内M2爆表的背景下，除去居住属性外，房产作为人生最大资产，其保值抗跌和增值潜力成为更核心的考量指标。
我们把少数保值和增值兼具的优质资产，称为恒产。新区因处于发展前期，尚谈不上保值，老区受限于紧仄的开发空间难以增值。一直以来，真正的西安恒产都十分难得。
但最近西安市场有个鱼与熊掌可兼得的宝藏楼盘即将面世。不卖关子，先说答案——南二环九锦云廷。
保值王者壹当我们提到保值性，事实上我们在说以下三重指标——?地段稀缺性、资源集约性以及资本流动性。
1地段稀缺性论稀缺，谁比得过二环？何况是高新和曲江傍身的南二环。
一句话——当年“地王频出”，如今“有市无价”。
年有18亿带领西安进入万元地时代的融创东二环地王，年有金泰48亿摘地青龙寺。今年6月难得有一宗近二环12亩住宅出让，楼面价直接飙至1.5万元/平，未来必然也是向豪宅方向考虑。高地价=高房价已不是秘密，这样的地段，房价根本没有下跌空间。
在此基础之上，九锦云廷作为南二环之上的一枚遗珠，地段稀缺性带来的保值属性毋庸置疑。
2资源集约性众所周知，房产之贵，贵的并非一套水泥房子。其背后捆绑的各项社会资源，才是让所有人为之疯狂的根本。
九锦云廷这种级别的地段，自然集纳了西安早期最好的配套。无论从交通、生态、教育、产业、商业等任何维度考量，都几乎无可挑剔。
交通上，除去丰富的公交资源外，项目少见得位于地铁三线黄金交汇点上，约1公里范围内集齐了2/3/5号线，其中5号线预计今年年底即可通车。
商业上，大到商业综合体，小到社区商业街，九锦云廷既有浮世繁华又有柴米油盐。周边1.5公里范围内——西安第一年轻人聚集地、单个商场营业额排名全国前五的小寨赛格、每年吸引游客34万的陕西历史博物馆、4A景区西安博物馆（小雁塔）以及佛教文化溯源地大兴善寺隔道相望。
更令人兴奋的是，商业巨头太古里也将与小雁塔片区改造工程拔地而起，重塑商业新格局。
医疗上，医院医院为代表的众多三甲医疗资源，为业主健康保驾护航。
此外，教育资源对房产的保值作用也值得一提。
就历史数据统计，在优质学区会给房源在二手房交易时，带来20%-30%的溢价空间。而更近的例子，则是今年5月学区划分过后，AI君从业主那得知，高新五小学区缤纷南郡二手房售价已从1.8万/平调整至2.4万元/平。优质教育的影响力可见一斑。
九锦云廷的教育资源同样“硬气”。
项目学区划分在小雁塔小学、西安82中。前者是具有70年办学历史的名校，后者是西安市重点中学。此外西北大附中附小、西工大附中附小，西电附中附小、友谊东路的铁一中等一众名校提供更多教育选择。
毫无短板的全方位配套，可以说，九锦云廷的资源集约性已经是城市顶级豪宅的配置。
3资产流动性流动性是在保值上相当重要，却又常被忽略的一点。但唯有具备优秀流动性的房产，才能化虚为实，守住家庭财富。
直白来讲，想买这套房子的人越多，这套房子越保值。例如中大国际九号，有人报价10万/平依然无法打动业主，就被业传为“保值”佳话。
事实上，房地产已走向两极分化的时代，就像全国的三四线城市，西安城市外延地区，会有越来越多房产失去流动性。
令人欣慰的是，九锦云廷有着出色的流动性。
除去独占稀缺地段和醇熟配套外，周围西北工业大学、电子科技大学、国防大学、西北大学等书香门第环伺，西安医学院、城市规划设计研究院、各类研究所各类实力雄厚的高端企业簇拥。
对于这些高质人口来讲，离工作地点非常之近的九锦云廷，就是他们的第一置业选择，而这些源源不断的丰沛购买力，就是九锦云廷流动性最坚实的保障。
4保值抗跌性最后，必须强调的是，在外部局势波谲云诡，内部城市竞争激烈的当下，那些能经受住更多风浪的资产，越发受到有识之士的青睐。
比起依靠城市能量外溢野蛮生长的新区，像九锦云廷这样拥有雄厚家底的资深玩家，方能以优越的抗跌性守住家庭财富，消除奋斗路上的后顾之忧。
增值宝藏贰说完了保值，再看增值。
房产增值的本质，是房产脚下土地的增值。换句话讲，源自真金白银的投入。
例如我们通常说新区潜力，就是房企在通过土拍向土地赋能。而对于已然醇熟的城芯来讲，在增值上反而受限于土地稀缺性，失去活性。但南二环却是个特例，城市不会辜负这里。如今政府接过了这一重任，通过城市更新和招商引资，重燃这块土地的生命力。
小雁塔改造和太古里的落地，就是坚实的例证。
众所周知，小雁塔作为世界文化遗产，古都西安的名片之一，享誉中外，但曾因历史原因，潜能未被有效释放。
作为皇城复兴计划中的一环，年《小雁塔历史文化片区综合项目改造通告》首次公示，将以“一塔一院”为核心，打造集文化、旅游、商业、生态为一体的“老西安名片”和“西安会客厅”。
01小雁塔历史文化片区范围有多大？
TITTLES东起长安北路、西至朱雀大街，南起体育场北路，北至友谊西路，总面积将达到亩，超过大雁塔广场亩。
02小雁塔历史文化片区规划如何？
TITTLES就规划显示，将以“一塔一院”为核心，建设包含小雁塔古建筑群、唐文化风貌展示区、生态遗址公园和商业服务设施的城市公共空间新格局。
图：包含一塔一院（小雁塔，西安博物院）、两苑三广场（小雁塔东苑、西苑、小雁塔南广场、北广场、东广场），一坊一馆（大唐安仁坊、保利文化博物馆），两城三道路（地铁立体商业城、酒店公寓城、小雁塔东路、小雁塔南路、荐福寺大道）等。
03小雁塔历史文化片区有哪些亮点？
TITTLES小雁塔历史文化片区最大的亮点，除去双地铁外，莫过于双地铁之上的全国商业巨头太古里，这也将是太古里在西安的首次亮相。
这里简单说一下成都太古里。
作为霸榜成都的购物中心，太古里仅年上半年营销业绩高达19亿，连续18季度取得双位数增幅。作为打卡圣地，日均客流量超12万，被英国《Monocle》杂志评价为一个“足以让任何一个国际化都市眼红”的成功案例。在业态上更云集国际一线大牌——GUCCI古驰、Cartier卡地亚、Hermès爱马仕、Versace范思哲目不暇接，米其林星级餐厅比比皆是……成都太古里已非一个简单的商业项目，而晋级为成都文化符号。
这样的成都太古里要在小雁塔实现复刻，怎么能不激动人心？
小雁塔与成都远洋太古里非常相似，历史沿革上在改造前均未得到产能释放，在区域优势上都处于繁华闹市区，人流密集，双地铁交汇，在先天条件上西安太古里环绕小雁塔与成都远洋太古里环绕大慈寺均十分相似，有了成都的成功经验，西安太古里没有理由不做的更好。
就土拍信息显示，西安太古里已于年6月，完成亩的商业用地获取。
地铁上盖的西安太古里，.5亩的建筑群落最高高度不超过36米，除了13.69万㎡的商业之外，还将建设3万㎡的酒店、3.51万㎡的公寓、㎡的文化设施。而南侧的47.25亩商业用地，容积率则仅为0.76可能会作为仿古街区。这也与成都太古里形貌也极其相似。
04小雁塔历史文化片区进展如何？
TITTLES自年规划，年12月全面启动，小雁塔改造一直在有序进展。截止今年3月，拆迁工作已接近尾声，西安宾馆升级改造，包含5A甲级写字楼、精品酒店在内的西安电子大楼已然重建，太古里的区域已基本清场完毕。
图
小雁塔板块现状航拍，来源华商报航拍
按照先期计划，年12月完成历史文化遗址公园建设；年12月完成里坊生活文化艺术区建设；年12月完成城市客厅商业区建设……一切都意味着城市更新的蓬勃红利已然到来，且必将令人惊叹。
05九锦云廷与小雁塔太古里
TITTLES小雁塔与大雁塔东西遥对，同为西安城两处重要地标。如今小雁塔也驰入了属于自己的黄金赛道，沿着大雁塔曾走过的道路重塑属于自己的辉煌。
大雁塔模式就是曲江模式，而众所周知曲江模式对土地价值的赋能，甚至手打造了西安最具价值的“富人区”。
九锦云廷距离小雁塔历史文化片区不到米，除去享受尽在咫尺的文旅资源和便捷商业，将是这一波城市红利的率先得益者。如果拿大雁塔脚下，唯一尚存的新盘龙湖雁塔天宸为例，传闻单平售价在5万元/平以上，还只是商业用地。九锦云廷的未来可想而知。
所以在增值层面，我们也可以说九锦云廷也堪称一个宝藏，蕴藏惊喜。
城市恒产叁看到这里，相信购房者已迫不及待的想要了解九锦云廷的产品了。而在这一点上，九锦云廷同样有故事可讲。
深知要打造被时代认可的恒产，就必须时刻紧绷神经。“不做当下市场的迎合者，而是未来市场的引领者。”是九锦台的产品理念。
自年起，九锦台就以本土“科技豪宅”超前身姿，以市场2倍的价格和出色的业绩征服了彼时西安最具经济实力和最具影响力的圈层。
最好的总是最后出场，相信作为最后一期收官作——九锦云廷也不会让人失望。
对最好生活的追求，可以是李子柒那样山林野墅中的超脱凡俗，亦或纽约ONE57的繁华眺望，九锦云廷则以一种大隐于市的气质征服购房者——与城芯繁华一墙之隔的，是四季皆美，岁月静好。
AI君在小区转了一圈，就已被颜值圈粉。
九锦云廷以超40%的绿化率，配以珍惜乔木，打造出极富层次感的自然景观。
在拥有年树龄国槐洒下的浓翠树荫，清风从树叶间穿行，带来柔和的沙沙声。天然石材和高级面砖打造的挺拔建筑与树影和晴空融为一副画卷。
内在肌理上，对最前沿住宅理念的不懈追逐也体现的淋漓尽致。
九锦云廷打造了二环内极为稀缺的5G智慧社区——每户家庭都享受“八大智慧科技系统”提供的现代生活——智能家居终端、智能灯光开关、方向性红外幕帘探测器、无线红外转发器等仅需手机操作，回到家就能进入懒人模式，彻底放下生活的疲惫。
而同层排水给予一夜好眠，铝包木门窗，LOW-E玻璃等打磨出的细节，同样给出了一份“历久弥新”的答卷。
—结语—最后想说几句核心逻辑的东西。
首先人们对于好房子的要求，其中一项就是保值和增值。作为人生最大资产，它也该具备这样的属性来守住家庭财富。
其次，如果说房地产的黄金十年，是房子随便买都能增值的十年，那白银十年则必须有一套严苛的选房逻辑。因为未来房子的价格分化会非常严重，买错房子比买贵更可怕。
而唯有核心恒产才具备这样的能力。可以说每一座城芯恒产都是时间赋予城市的礼物——九锦云廷最后席资产，相信不会缺少有眼光的买家。
备注：文中提及小雁塔片区改造规划源于曲江管委会官微、航拍源自华商报、太古里拿地信息源自土拍
