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又到了一年一度的上半年传统拿地窗口期，某大型品牌房企的区域公司，仅剩两个尾盘项目在售，已经没有多少存货了。因此准备趁着目前集团还有充足的“子弹”，先拿一两块地，解决区域的生存问题。

在区域总的风向指导下，各个部门也都给与了投资部最大限度的支持，在月底的土拍场上，以80%的溢价率，外加6%的竞自持住宅的代价，竞得了某二线城市的热点新区地块。

拿地后当时全公司满血复活，朋友圈全是喜报，信心满满准备大干一场。但到了第二天召开的复盘会议上，却又是另外一番场面。

首先发言的是营销总，作为营销条线的负责人，不能背锅的求生欲望强烈。

该地块位于城市新区，属于未来的热点区域，加上无偿移交后的，实际拿地楼面价已接近元/㎡，预计未来售价不能低于元/平米（精装）。周边有一个大型的勾地项目，亩的大盘，刚刚开盘半年，平均售价元/平米（清水）。

算上精装修，即使装修配置再好，算下类也有至少元左右的价格差。而且别人家那个盘离地铁口更近，交通区位优势更加明显。我丑话说在前头，这个价格逻辑下，明显对我们的销售不利啊，后期蓄客和开盘数据肯定很难看。

她表示营销部也不是万能的，这个项目大家都是按集团要求，按资金峰值比例，强制跟投了上百万的。后期的销售回款可能不会太理想，大家的跟投收益能不能保证，我不敢打包票，大家最好有个心理准备。

一向沉默寡言的设计总，忍不住还是发言了。

本项目定位为首改和再改，都是根据营销部给出的客群定位，完全按照策划的意见做得。产品也是按照集团研究院的产品库设计的，属于公司最好的产品系列了，产品溢价肯定是没得说。

为了出细化的强排方案，配合投资部拿地，我们修改了八个版本，熬了好几个晚上，才有了这个溢价最高的产品方案。为了拿这块地，研发部同事一个周末都没休息，一心一意在改方案，付出了很大努力。

听完上面两个负责人的发言，区域总欲言又止，内心波澜起伏。设计总是集团派下来的人，也是公司的干了八年的老员工，论专业能力自然是没得说，他在公司允许的范围内，已经做到了极致了。工作态度也很积极，这事儿不赖他。

至于营销总，她是从销售一线置业顾问做起来的，对当地的市场十分熟悉，以前做的几个项目都非常不错，从来没有误判的时候。对于这个地的价格和去化预期，当初在上会资料签字时，她是提了保留意见的。但是考虑区域的发展大局，还是屈服于了区域总的压力，在上报材料上签了字。现在地拿到了，冷静下来仔细想想，营销总说得都在理，也不好再说什么。

区域总深吸了一口烟，继续沉默。

成本部的部门经理，这时候也有一些意见想要表达。

这块地的地址条件较为复杂，之前拿地的时候没有充分预估，后期成本需要再增加万左右。另外根据研发部的产品标准，根据我以前的经验，之前给的成本是包不住的，还要在增加一些。会后我再做一个明细发给大家，参考参考。

该来的都是要来的，大家都在等着投资总发言（被质问），投资总对此心知肚明，主动出来发言了。

地是我们部门主导拿的，至于为什么要拿这块地，既有眼前的紧迫需求（区域发展和目标考核），也有对该区域未来的看好。此次达到限价后的竞自持，实属一个意外情况，因为某百强房企的搅局，导致多花了元/平米的楼面价成本。但是平心而论，搅局的canon其他公司，还是比我们规模还小的公司，这个价格都能够做出来的，我相信我司也是完全没问题的。而且这个最高授权价，是集团决策同意的，投资部只是执行人，集团都认可的价格，是没用多大错的。

该板块相比竞品楼盘，论区位是要差一些。但是人家那是产业勾地，拿地时间是在两年前，价格自然低。我也想低价拿地，但是两年前你们不是不看好这个板块吗？之前报的项目，都是因为销售价格问题，初判就给否了。现在区域发展成熟了，你们营销部又嫌地价贵了。

该板块所处国家级新区，未来城市发展的主要方向，而且目前新区的产业在逐步丰富。特别是去年颁布人才落户政策以来，大量人群落户该区域，我们项目开盘后，也就是大量购房资格释放的时候，我对该区域的购买力没有疑问。营销部还是要发挥自己的强项，要有信心，把不好卖得房子卖掉才是真本事。

至于成本的问题，这个我跟同行其他几个公司的投资总聊过了，最终版测算的成本绝对是盖得住的，我们公司的成本还可以再优化优化，不要总是留太大的空间。

投资总最后补充道：如果大家觉得这个项目拿错了，可以直接把责任丢给投资部，都算我的问题，行了吧。

听完投资总发言，区域总终于忍不住了。

好了，大家都少说两句。

我觉得这块地并没有拿错，拿地上会的审批意见表，大家都签了字同意的，现在又拿出来否定，是不是不太合适。现在的土地市场竞争这么激烈，没点胆识是拿不到地的，以前好挣的钱都被挣完了，现在才是考验大家水平的时候。接下来大家都想想怎么群策群力，把以后的事情做好，为了公司发展，也为了大家跟投的钱。我知道大家心疼跟投的钱，论跟投金额，我才是最多的好吗。

营销部下来整体策划一下，在宣传和蓄客上还有什么可以挖掘的地方。成本部就不要再说成本的问题了，那个成本绝对没问题的，不要老是给自己留余地，你给自己留余地公司就没法发展了。

拿不到地难，拿到地了也难！好好的一个复盘会议，开成了对投资部的质询会。

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