北京皮肤科专科医院 http://news.39.net/bjzkhbzy/180424/6188146.html

Q:

我家坐标北京，全是北京户口。我和先生均已35+，没有孩子，不考虑学区房。我母亲和我俩一起住在金蝉南里两居室，80多平米，房本是公公的名字。我公婆住在安华西里两居室，70多平米，房本是婆婆的名字。我母亲名下有世华泊郡平米，今年的房本，毛坯空置。远洋一方是回迁的商品房，我母亲名字，平米空置，目前无房本，不能出售。

另有一套90平米青荷里南山园公公名字，有房本空置。一套66平米青荷里南山园我先生的名字，有房本空置。一套我们单位宿舍，80平米，空置，无产权不能出售。我在通州上班，先生在朝阳门上班。我俩没有学区房需求。想把这几处房源整合一下。需求是：

1、公婆不想搬家，就想先住安华西里，每周看病拿药方便，等拆迁以后再搬家。

2、我母亲单身，和我俩一起住。

3、我俩上班都方便一点的，现在金蝉南里小区门口有单位班车。很方便。

4、以后想让公婆搬的和我们同一个小区。

5、我妈不想住我公婆的房子，我们最近看了华侨城、万科蓝山和鸿坤花语墅。没太想好买哪里的房子。请问，现在卖世华泊郡和金蝉南里，再买房是否划算？华侨城、万科蓝山和鸿坤花语墅哪个有升值空间？

打算买个三居室或者四居室，等公婆拆迁后再在同一小区买个两居室，您看这样合适么？华侨城一直升值很慢，是价格洼地，总感觉不敢买。鸿坤花语墅和万科蓝山还有升值空间么？

目前换房还是以改善为主，世华泊郡离我们太远了，上班太不方便。父母年纪都近70岁，想让他们改善一下。我知道自住和投资很难兼得，但还是想尽量兼顾一下。实在不行还是以自住为主吧。

A：

1、沃天，这写的太长了，我看了后面的忘了前边的。

2、世华泊郡不要卖，新北苑很好的升值趋势，至少十年内不会走弱。虽然世华泊郡在板块内不算太强的，但整体环境好，所以尽量保留，升值大概率超过北京绝大多数小区。

金蝉南里留不留的无所谓。东南沿线板块，朝阳区一直不重视，耽误了很多小区。尤其又是安置房，就算是周边开发了，这种小区得到的利好也不多，而且排序靠后。

南山园的也一样，豆各庄受影响就更大了，板块内净是挺好的小区，就是被规划给耽误了。希望以后能得到利好，但时间估计会比较长。

华侨城也是同样受板块影响，除了当年开盘前后受到过爆炒，之后就是高开低走。这些年顶多算是跟上大盘吧，略有勉强。所以就是自住合适，投资什么的一笔。

花语墅和万科蓝山还不错，当年的开盘价都偏高，之后被修正了不少。不会有什么超值收益，但也大概率不会走低。周边的几个品质小区都是这种情况，在四环内算比较不错的，至少不吃亏。

3、安华西里拆迁的可能性几乎没有，谁也拆不起，估计也就是加固维护。

4、前提的房没房本也没法整合啊，还是先解决眼下问题吧。从金蝉南里和南山园换到大望路挺合适，能实现自住+投资。只是如果置换的话尽量缩短空白期，速度快一些，免得在这种行情时期受损失。

另外如果是平级置换，卖房后不添钱的话都不用着急，明年等行情平稳再换才踏实，要是行情下跌或许还能占点儿便宜呢。世华泊郡尽量保留，升值性肯定超过大望路。仅供参考。

Q:家里北四环有套两居老破小自住，还有多万商贷。16年底，最高点时候买的南二环gogo，27平米小公寓投资，花了万，加上税费简单装修，总价全部花了万，公积金贷款万。看您一直说这种小公寓，上车可以，不要长期持有。如果卖了，可以还一下现住房的房贷。然后算了下，哪怕涨了6%，即使现在能卖到万，这5年投进去的贷款利息也有20多万了，还是挺赔的。因此，到今年底满五了是否有必要卖了呢？放着吧，也不知道放到啥时候，纠结好久了。A：1、gogo，总价，贷款万是吗？那实际成本是万，5年还了20多万，那投入成本就达到了万。收益的机会成本按4%银行利率算吧，5年那应该是20多万，合计多万。现在如果能卖万，万贷款应该没什么变化吧，那收回万。gogo小户型的租售比应该在多点儿，那收益率就是2%。万5年计算就是20多万。那合计能收回万左右，净亏20多万。2、现在卖不合适。南城被行情传导到的晚，就算方庄一带离核心区近也是丰台，估计至少还得等到8月，再涨个15%是正常。如果能达到的话不就不亏了吗？行情这事儿甭着急，北京这次明显是慢牛。或许还会延长周期呢，等着就是了。3、放到啥时候？放到有更好的投资替代品出现的时候呗。在这种经济时期，房子大概率还是比现金保值的。这套房就是买的时机晚了，相当于盛宴落幕你才入场，那可不就剩下残羹冷炙了吗？可现在相当于是流水席的中场，娘家且儿第一拨儿刚吃完，正收拾桌子准备招呼各家入席呢。你突然不想吃了，抓把花生瓜子水果糖的就要走，那份子钱都交了，有点儿亏吧？所以就踏踏实实的等着吧，好饭不怕晚。有可能菜上来的时候你饿过劲儿了，那该吃也得吃，实在不想吃打包带回去也行。只要主家儿讲规矩，那就不会让该入席的吃不上。4、总之年底卖不合适，至少等到明年开春儿吧。而且也得想好了有什么其他的替代投资品没有，否则提前还款不划算。这我就不算账了，自己算算就行。仅供参考。Q:

90年，国企工作，单身未婚，西四环工作，目前手里共有w左右首付（算上家里支持和公积金账户的），一直在看总价在w左右的房子。主要想法是上车（sfsd），以租养贷几年，然后自住，考虑保值和增值，因为目前没有找到更好、更靠谱的投资方式。目前看的几个小区情况如下：

丰台区

1石榴园南北里96年代左右爬楼梯板楼，面积40-50平，一般是低楼层和高楼层。

2左右坊，公寓性质小开间，基本都是东向，房龄新，年左右，租金尚可，但密度大，公寓式的住宅，担心以后不保值。

3大红门西马小区，96-年左右公房和商品房，中高楼层爬楼板楼。

4青塔片区春园98-99年电梯房，朝向还可以，离工作地不远。

朝阳区

1双龙南里中高楼层94年左右老房子。

2南新园东向电梯房。

石景山区

1久筑物业东西向，95年电梯房。

2五环外西引力小区电梯房，有些吵。

请章哥从投资保值兼顾自住的角度帮忙分析一下该怎么选，或者推荐一下其他值得