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昨天（3月24日），西安开年第一拍的消息可谓是惊爆了整个西安地产圈。灞桥灞河新区、溢价68%、万元/亩、楼面地价+、三迪大战18路诸侯，各种关键词在朋友圈里疯传！大家惊呼于+的楼面地价，将来房价得要多高才能维持利润？惊呼于不是高新、也不是曲江，甚至连浐灞都算不上，而是所谓的灞河新区，这背后到底是什么原因，导致各方好手争夺，最终拍出了这么高的价格？今天就让海风来跟你掰扯掰扯这灞河新区为什么能拍出这么高的价格，这地价和房价又有怎样的关系！三迪23.48亿摘地亩首先，先来回顾一下昨天土拍的重点信息。3月24日，西安市土地招拍挂市场挂牌成交BQ4-14-1、BQ4-14-3两宗住宅用地。两宗土地均位于灞桥区灞河新区祥云路以北，灞河东路以东。▲两宗地块位置据悉，参与这场土拍的房企有三迪、绿城、龙湖、平安、金科、碧桂园、阳光城、雅居乐、中海、中南、隆基泰和、恒大、保利、中天、奥园、振业等，几乎全都是全国知名品牌房企。最终，笑到最后的是西安三迪房地产开发有限公司，以总价10.32亿（地价款万元+义务教育设施代建费万元+配建公租房万元）和总价款13.16亿（地价款万元+义务教育设施代建费万元+配建公租房万元）竞得两宗宅地。▲宗地一基本信息宗地一BQ4-14-1：净用地面积86.亩，商住用地，土地成交价万元，折合土地单价万元/亩，楼面价元/平方米，溢价率67.64%。考虑公租房建设成本、义务教育设施代建费，分摊到实际可售面积，综合楼面成本超过元/平方米。▲宗地二基本信息宗地二BQ4-14-3：净用地面积.亩，商住用地，土地成交价万元，折合土地单价万元/亩，楼面价元/平方米，溢价率65.03%。考虑公租房建设成本、幼儿园建设成本和义务教育设施代建费，分摊到实际可售面积，综合楼面成本达到元/平方米。灞桥新地王背后的逻辑相信看到这里，不少人心中已经产生疑问，为什么灞河新区的两宗地块能够拍到这么高的价格？而三迪又将在这里打造什么样的产品呢？我们不妨来逐一分析。原因一：生态优势，临水出豪宅。这两宗地块地处灞河沿线，倚靠灞河水景资源，旁边紧挨灞桥生态湿地公园，有成为下一个西安高端低密住区的潜质。随着大西安的快速发展，城市建设已经从“围城时代”进入了“拥河时代”，越来越多的临水豪宅开始诞生。回想一下，西安的临水高端住区，浐灞三角洲的自然界河山、未央湖边的未央金茂府、沣河边的沣水云岭、昆明池旁的湖光山色，以及曲江南湖边的一圈豪宅。所以说，在西安，临水易出豪宅。三迪，以及一起竞拍的这批房企肯定是最先看中的这一因素。▲自然界河山效果图原因二：配套优势，地铁9号线即将通车。地块南边紧挨着的就是城东的交通要道，长乐东路的延伸段祥云路，以及正在修建中的地铁9号线，北侧紧邻绕城高速，交通条件便利。地铁9号线预计今年年底就能通车试运营，届时临潼与西安无缝对接，能够极大的带动沿线区域的经济发展和生活便利度。▲地铁9号线一期线路图（标注均为工程名）其次，地块距离纺织城成熟区不远，属于10分钟生活圈以内，其中的华阳城购物中心，医院，铁一中滨河校区等配套资源保障生活。原因三：产品因素，将打造低密低层产品。从两宗地块要求的容积率1.2-2.21和1.2-2.27来看，很显然，三迪将在此打造一个纯改善型的高端低密社区，可能是纯叠拼社区，也可能是洋房+叠拼的组合。要知道，高新三期的纯叠拼社区龙湖天钜的容积率都在1.5左右，可想而知这次三迪将会打造多么高端的一个低密项目了。因此，在这样的预期产品下，三迪以多的楼面价拿地也就能想的通了。▲低密住区示意图原因四：市场因素，周边低密住区价格并不低。在三迪摘地之前，已经有富力白鹭湾、保利林语溪和本土房企开发的清凉灞柳三个项目进驻这片区域，当时开售的价格都不高，在每平方米七八千左右，但是目前这三个项目的二手房价格已经涨到了一万二三的样子。可见片区的发展潜力，况且这些还只是刚需类的产品。而周边的多层改善产品市场价格则在-1元/平米之间，普华浅水湾·澜园（年4月公示毛坯多层均价元/㎡）、中铁琉森水岸（年9月公示多层均价1元/㎡）、以及紫楹台的叠拼二手均价也在2万元/㎡以上。而去年8月份，中海在纺织城摘地，也创造了元/㎡的天价楼面价。再加上近两年来西安高端改善市场发展迅速，高端改善产品呈井喷之势，各种3万+房源涌现，市场对于高端改善产品的接受度认可度在不断提升。而这次三迪+的楼面价意味着西安楼市又将迎来一个2万+楼盘。三迪西安市场表现平平对于三迪这个开发商来说，不混地产圈的朋友应该了解的不多，大家对于它的了解更多的是来自于曲江二期的三迪曲江香颂枫丹这个楼盘。年，三迪进军西安，首个项目就是位于曲江二期的三迪·曲江香颂枫丹。该项目净用地面积只有亩，却从年拿地到年9月份还在卖，用了近6年的时间，可见其开发节奏的缓慢。▲三迪枫丹售楼部而且当时摇号政策刚刚出台，三迪枫丹由于售价比周边的大品牌开发商还要贵元左右每平，创造了当时登记人数最少的记录，小小的火了一把。不过后来转为平销后，据说卖的还不错。从年的多售价，卖到了年9月份的元/㎡，三迪“误打误撞”吃足了楼市上涨的红利。但其产品的整体品质和交付口碑却都表现一般，此次+的楼面价和1.2-2.27之间的容积率，势必是以高端改善产品为主，这也让人不免为三迪的产品把控力捏一把汗。地价与房价的真正关系昨天三迪高价摘地之后，不少置业顾问开始在朋友圈里面积极转发，并配上“面粉贵了，面包自然也要涨价了”，“地价决定房价，再不买又要涨了”之类的言论，以促使客户成交。不少人开始担心，城东的房价可能要再进行一波大涨。其实不用恐慌，实际上，决定房价的不是土地价格，供求关系才是影响房价的根本，而土地价格在房价的大起大落中只是推波助澜的工具。就像前面提到的曲江三迪枫丹一样，年拿的地，年卖多，到了18年9月份的时候涨到了元/㎡，地价没变，产品没变，让三迪枫丹房价飞起来的原因不是土地的成本，而是买房的人越来越多，市场越来越热。因此，这次灞河新区的热闹土拍，最终+的成交价，实际上是开发商们对未来西安楼市的一种看好，认为西安这座城市、灞河新区未来会有更好发展，更大的潜力。但反过来说，在供需关系较为稳定的情况下，地王虽然不能决定房价的上涨，但也确实会对房价起到促进作用。所以，还是有必要跟大家预警一下，纺织城绕场高速外的楼面地价都+了，最终产品直奔2万+，绕城高速里的万元刚需盘，你还犹豫什么？

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可听可看的四海为家