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政策解读
房价解析
楼盘测评
商业评论
引子——
限购新政发布！又到了！考验大家阅读理解能力的时候了！
限购新政原文》》》
为什么呢？因为中华语言文化博大精深。
例如，这句“自本通知下发之日起，从外市迁入户籍的居民家庭……”，细品一下，就并没有指出“从外市迁入户籍的居民家庭”的迁入时间节点，而只规定了新政执行时间，导致很多人“之前落户的购房者到底受不受新政影响这件事”想到头秃。
之后又有几个解读的小插曲，比如都市快报记者那大家了解到，“之前落户且已经登记的不受影响”。最后终于在房管局官微找到了小编的回复，确认了不受影响。
AI君表示，限购政策事关重大，多少人翘首以盼，总不好靠猜，默默建议写清楚一点……
好了！下面开始关于政策的正经的个人观点！
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限购新政详解
//基础知识//敲黑板！在看以下内容之前，你首先需要知道的知识点
（1）西安限购区域和非限购区域是哪些？
西安限购区域包含——西安限购区域包含城六区（新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区）+长安区、高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区+西咸新区沣东新城+临潼区（临潼为本次限购政策新增区域）。
西安非限购区域包含——西咸新区沣东新城部分区域，以及泾河新城、空港新城、秦汉新城、沣西新城以及高陵区、阎良区、鄠邑区、周至县、蓝田县等西安周边。
（2）西安市户籍是指哪里的户籍？
西安市户籍包括18个板块，除了主城区7个区，也包含临潼区、阎良区、高陵区、鄠邑区、周至县、蓝田县和西咸新区的五大新城（沣东、沣西、秦汉、泾河、空港）。
（3）如何认定为西安户籍？
购房人家庭成员之一为本市户籍的，视为本市户籍居民家庭。购房人家庭成员包含购房人本人、配偶及未成年子女。备注：如果是以未成年子女为购房人本人，买房需要全款。
//新政问答//Q：年6月20日以前（含6月20日），在西安落户的居民家庭受新政影响吗？已经登记的怎么办？
针对在年6月20日以前（含6月20日在内），在西安落户的居民家庭，含已登记和未登记的，均不受新政影响。退伍转业、家属随军落户的不在限购对象范围内，不受影响。此外上一次限购中特别提出的“经批准引进的各类人才不受户籍政策影响”本次没有强调，但大概率也不受影响。
以上人群可以在西安限购区域购买新房和二手房，总套数不能超过2套。认房，以备案为准。
Q：在年6月20日以后在西安新落户居民家庭，怎么买房？
新落户家庭在西安限购区域买房，落户需满1年，或在本市连续缴纳1年的个人所得税或社会保险，不接受补缴，即自购房之日起往前推12个月，中间不能断。含新房和二手房，最多购买2套。
Q：不在西安落户，但依旧想在西安买房的，怎么做？
对不想在西安落户，又想在西安买房的居民家庭来讲，首先确保在限购区域内无住房（含新房和二手房），其次须提供在本市连续缴纳5年（之前是2年）的个人所得税或社会保险证明，不接受补缴，即自购房之日起往前推60个月，中间不能断。含新房和二手房，最多购买1套。
在此总结一下落户和社保的关系：
如果在西安落户满1年，有没有社保都可以买
如果在西安没有落户，但有12个月社保，直接落户就可以买
如果在西安没有落户也不准备落户，那么就需要5年社保才可以买
Q：二手房交易方面，在6月20日之前已签过三方合同，交过定金，正在办理落户的怎么办？
Q：市外迁入户籍，落户会限制类型吗？如单位集体户，社区集体户，家庭户，三种都可以吗？
目前不限制类型，跟之前一样。
Q：比起之前年的限购，本次限购升级有什么变化？
1、无西安户口家庭，须提供在本市连续缴纳社保年限由2年增至5年。
2、限购区域新增了临潼。
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房价飙升？西安“玩脱了”？
限购就是为了限房价。这次限购就是因为房价“飙”了，但飙车还是飘移，这是个问题。
（1）西安太“皮”了，顶风作案必须上皮带
众所周知，39个月连涨的大背景在前，近期统计局发布的70城房价变动情况，西安5月房价环比、同比均位列第一的刺激在后，这严重违反了“坚持住房不炒，维护房价稳定”的大原则，敢这么皮，必须挨揍，以儆效尤。
其实之前西安就有出台对公积金的限制以抑制房价，但因为公积金本来就比较鸡肋，所以表态意义高于实际意义。如今的限购政策，不落户社保直接从2年延长至5年，严苛程度直逼一线，可以看出西安本次的决心之大。
（2）房价上涨不是西安的错，但火确实该灭了
年5月，西安同比环比涨幅全国第一。但从长线拉长来看，西安涨幅并不夸张。
如果把时间倒转至年，全国媒体也不吝于用“城市价值与房产价值严重不符”，“价值洼地”来描述西安，房价在某种程度上是城市的股票，在全国普遍翻倍，中西部城市集体补涨中，西安要是再原地不动，那就是城市固定资产的集体贬值！
举个例子，同样都是房子，同样都是躺在家里，隔壁人家一转手卖2万，你就能卖，你高兴吗？这就是“房价涨了开骂，房价跌了动手”的原因。
所以，只要与城市经济发展相匹配，房价上涨就是正面的——三年时间里，随着西安城市经济实力冲上全国前20，人口涨幅全国城市第3，在GDP与固定资产投资深度绑定的现实下，而且即便房价“激流勇进”，从6字头飙到了1.2万，在-年房价变化中以91.18%的涨幅排名全国21，也就在中游稍上位置。
但是，随着人口红利消失，政治环境动荡，全国范围内“大湾区”崛起，中西部重视程度放缓……明面上看，西安房价的列车虽然连续上涨39个月，刹车却早已踩实，到了年5月这档口，只是凭借惯性飘移了。
从数据可以证明这一点。
从西安新房来看，价格上涨是结构性调整——核心地段房子越来越少，毛坯越来越没，户型越来越大，总结来讲，供给不足，刚需产品供给严重不足；从更能反映市场的二手房来看，西安已经连续半年横盘，甚至阴跌。
据华商报等媒体报道称，5月西安市场中出现了二手房挂牌量明显上涨，挂牌均价则回落明显，不少二手房价格降幅在-元/㎡；就AI君统计，西安新二手房5月成交价在1.3万，倒挂已基本弥平。详情可见——西安二手房市场摸底》》；而结合国家统计局近期发布的70城房价，西安5月二手房环比涨幅0.6%，在70城中排名中游，同比年涨幅23.6%，在70城排名中下游，西安二手房整体涨幅收窄。西安即便没有限购“按龙首”，房价的龙头也已露出疲态了。
一句话，西安房价已经圆满完成了上一时期的历史任务，跑赢了城市房产价值的通货膨胀。以年6月限购为分水岭，西安将进入“韬光养晦”的后西安时代。
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限购短期影响
“限购”从需求端减少了购房者的量，“限价”从产品端控制房价0增长，供给端会否加大放量犹未可知……但西安市场在短期内肯定会“凉”一阵了。
根据经验，大体可能发生以下情况：
1、二手房价格或将持续下跌。
二手房本身在与新房的竞争中就处于劣势，买家少了，二手房市场会率先被抛弃，当然这也恰恰是二手房捡漏的机会，建议密切
