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导语——
日本拍了一部关于老龄化社会的纪录片，叫《老后破产》，第一个画面就让很多中国人揪紧了心脏——“我的一生从未有一天放弃过努力，但依然逃不过凄惨的晚年”。
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在中国的固定资产占比已超过77.7%，全民房奴的时候，隔壁的日本已经因为老龄化问题爆发而开始送房了。
老龄化以及低出生率的问题长期困扰着日本社会，人口不足最终导致了房产总量过剩，马云“房子白菜价”的预言率先在日本成真，但很遗憾，那却更像一场噩梦。固定资产价值归零，无疑让很多日本老人的生活雪上加霜。
很多网友对此一笑置之，但对于很多中国的经济学家来讲，却有唇亡齿寒之感。
事实上，中国已是目前世界老龄化人口基数最大的国家，连年降低的出生率与日本如出一辙，年绿皮书用“势不可挡”四个字来形容这一现状，就相关数据统计，中国已在年达到人口红利拐点，预计在开始人口负增长，所导致的经济问题预计在年爆发。
这意味着如果人生是一部电影，那么在片头出现的那把枪，将在31年后扣动扳机，而那时屏幕前的你是否已年过六十，正处在最无抵抗力的年纪？
未富先老的阴霾缠绕着中国，也缠绕着我们这一代人。
因此，如何购置真正具备扛风险能力的房产，同时进行合理的资产配置，是现在还处于青壮年的我们切实需要考虑的问题。这也是AI君看了日本老年纪录片《老后破产》之后特别想写的东西，希望本篇文章可以给到购房者们一些思索。
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31年后的中国什么样？
答：更多的老人，更少的孩子和更少的劳动力。
先来看数据，目前中国年60岁人口已达到2.28亿，占比总人口的17.9%，且呈连年增长趋势，到年，中国人口老龄化的比例将达到21%，预计在年达到4.38亿，占比超过30%。而与此同时，中国人口的出生率也在连年走低，就绿皮书预测，在总和生育率不变的情况下，中国将在年开始人口负增长，并在年减少到13.64亿，年减少到12.48亿，缩减到年的规模。
更多的老人，更少的孩子（消费者）以及更少的适龄劳动人口（生产者），将导致社会生产力难以满足消费需求，人口结构的改变将使社会丧失人口红利，阻碍经济发展，带来一系列社会问题。
其中最重要的3点——社保黑洞、人口高度集中和社会财富集中。
//社保黑洞//现在年轻人就业时，会先询问五险一金，如果一个公司没有社保那么就等于它不是一个正规的公司。我们很多人与父辈一样认为缴纳社保天经地义，并且寄希望于社保养老。
回顾社保的历史，最初的社保诞生于年美国的《社会保障法案》，法案要求所有工人在工作期间都缴纳保险费，作为回报，他们有权得到社会保障养老金作为老年生活的保障。社保的“现存现取”制度建立在三个必要条件之上——1、社会经济持续蓬勃发展2、老弱病残人口相对较少3、众多的年轻就业者可满足消费需求。如今随着医学的进步，人类寿命的普遍提升和老龄化的不可逆影响，服役84年的社保制度正处于巨大压力之下。
以上海为例，年上海基本养老保险的收入为亿元，支出则为亿元。然而人社部的数据指出，包括广西、海南、湖北、辽宁在内的13个省市区养老金支付能力不足一年，其中黑龙江养老金亏空已经达到亿元。储备金不够，资金链也存在问题，全国参与养老保险的职工人数与领取养老保险人数的比值已由年的3.16下降到了年的2.8，到年预计会进一步下降到1.3，几乎相当于每一个人都要额外供养一位老人。可以说，未来我们必然会面临养老金亏空的问题。
简而言之，我们父母这一辈也许还可以依赖社保。但我们则最好不要报太大希望。
在如今的日本，依赖社保度日的老年人大都不容乐观，而新一代的年轻人则开始”漏交“社保，因为他们不愿意再为上一代服务，且也不指望自己的社保福利。
//人口高度集中于大都会//如果未来的我们不能依赖社保，那么可以依赖子女吗？
老龄化增加了社会生产力的压力，劳动力不足就务必要求更为高效和优质的生产力来维持运转。
宝贵的年轻人涌向大都市，因为那里的工作机会更多，且待遇更高，但同时不可避免的竞争也更为激烈。也这会导致大都市的虹吸效应达到一种城市病的程度，人口高居不下，房价望而却步，被虹吸的三线城市则彻底陷入荒凉，只留下老人和猫。在日本东京房价动辄25万人民币/平的时候，送房的就是被虹吸成鬼城的郊县了。
这对应在中国，就是北京和上海向外赶人（预防城市病），大都市疯狂抢人（不是因为爱你，是为了GDP），三线城市棚改续命，并且全力发展文旅小镇，国家鼓励以中心城市引领都市圈，并全力打通城市路网，都是为了均衡城市发展所做的努力。
此外，当我们不惜一切代价提升我们孩子的知识，学历让他们具备更强的竞争力，但社会分工能否跟上这种人口素质的普遍提升，提供所匹配的岗位吗？显然是存疑的，这就会在劳动力不足的情况下，反而造成劳动力的浪费。
简单来讲，也许当你获得了足够的知识，就越来越难接受那些明显“不够好”的工作，但国企、公务员、金融和互联网是非常有限的——举个栗子，最近甲骨文裁员的消息沸沸扬扬，赔偿为N+6，在AI君和同事表示……哇的时候，同事跟了一句但他们还不满足。AI君想了想，也许是因为他们太聪明了。
很多发达国家，包含日本在内，已经有越来越多工厂放弃了吸引本地年轻人，转而将自己的工厂投放至国外的原因，因为那里有更多且更不会讲价的劳动力人口。
因此在日本最可怕的不是年轻人无法赡养老人，而是在老人艰难度日之时，年轻人还找不到工作。
//?社会财富集中于老年人手中，但老人却不敢花?//在老龄化社会中，还有一个有趣的现象。财富除了集中在富人手中，也集中在老人手中，而这又会进一步拖慢社会经济发展。
究其原因，当年轻人高唱月光光时，储蓄率最高的老人反而在心慌慌。
有时我们难以理解爷爷奶奶那种令人心疼的节俭。但设想一下，在你已失去赚钱的能力，靠着自己的小金库，在社保只能保障“最低生活水平”，头顶却时常漂浮着意外和疾病的阴霾之时。换做你，除了小心翼翼的花钱，又能怎么做？
数据统计显示，在超过50岁以后，医疗支出将呈指数级提升，大多数人一生的财富积累都将消耗在这一阶段，同时现代人的压力和各种污染又会加剧疾病发生的概率。来看这张图。嗯，我大陕西又一次荣登水土污染全国第一。（雾霾会增加肺癌的概率，而水土污染会大幅增加肝癌和胃癌）
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OK，说了这么多丧气话。
但好的是，不只中国，全世界都在同步老去，而中国除去拥有世界上最多的老人，也拥有庞大的资源优势，同时体制上我们也具有足够的前瞻性。但对于普通人来讲，除去期待能让我们少活几年，为国家减负之外，当然还能做些别的保护自己。
首先，买房。
第一，请至少买一套房子
从日本的状况来看，买房的老人普遍比租房的老人过的好。因为当你老了，在收入不稳定的情况下，每个月固定的租金收入将成为你肩上和心头的压力。独居老人一旦生病住院，则可能直接面临无家可归。
第二，尽量买在核心地段
一套核心地段的房产则是应对老龄化社会的利器，因为充满了年轻人旺盛出租需求的房子才不会贬值。一个月稳定的租金可以让你像在依旧可以工作时那样，获得稳定的收入。甚至你可以把这套房子租出去，在较远的地方再租房赚取中间差，让你的老年生活游刃有余。当然如果能有两套，一套自己住，一套出租就更好了。
而所谓的核心地段，从城市来看，三线换二线，二线换一线，一线意会。
此外可以考虑国家的重点规划区域，例如最近大热的粤港澳（本周日下午在西安古都文化酒店有免费大湾区区域分析讲座，在AI君今日的次条报名，或直接拨打电话-咨询）。从区域来看，优先醇熟区域，发展中区域尽量临铁。
第三，具备核心医疗资源的地产，会在未来爆发价值
类似于恒大养生谷拥有稀缺教育资源的养老地产，在浐灞也有健康城规划，如果能按照宣传兑现，投资可以考虑。
第四，如果不准备回县城生活，又何必在县城建房？
AI君最近跟一位餐厅老板娘聊，她在县城盖了三层的小洋房，本来想老了回去居住，但现在她老了，早已无法适应县城的生活，而且所有的人脉都在西安，最终她还是攒钱在西安买一套二手房，作为养老房。老家的房子一直处于空置状态，只能算了。
其次，购买保险。
乐观一点，至少我们爸妈还可以享受社保，但给自己置办几份商业保险是绝对必要的。
再次，学习理财。
并非建议你现在就去购买理财产品，而是建议从现在开始，拿出一部分追剧的时间，开始学习一些理财知识，也许就能比别人更多一些抗风险能力。时光总会对那些已经准备好的人，手下留情。
最后，但愿你无惧人间易老，静享岁月静好。
撰文
AI君
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