专业做房产，专心做服务，专注于您的需求。《房产》栏目由河北文艺广播私家车与北京广普文化传媒有限公司联合为您贴心打造。每天上午11:00-12:00，一个小时的时间陪伴您。有关于购房的问题，可以在节目中进行咨询。

今天做客直播间的是来自舒心家园区域经理师树平，来为我们解答买房过程中遇到的二手房问题。

案例：

小张预购某市区二手商品住宅，经和房主沟通商定了价格，并约定首付60%的房款后，由小张申请房贷支付尾款。为了保障交易安全，买卖双方在中介机构签订了《房屋买卖合同》，小张向中介机构支付定金1万元及首付款，房主也将不动产权证交付给中介。小张完成房贷面签后，催促房主过户，这时房产市场价格已大幅上涨，房主先是提出房子有抵押，过不了户，随后明确表示要毁约。

1、对于上述情况，小张有权要求继续履行合同吗？

师经理：如果是通过中介机构签订了房屋买卖合同，房东有责任按照约定继续履行合同。这里面说已经申请了贷款，交了定金，一般在合同里面，正规的中介都是有约定的，一个是定金的双倍返还，再一个是关于双方的违约金，一般在房价上涨过快时的违约金都是5%-10%，如果约定了违约金，小张是可以走法律程序的。

2、如果房东执意要毁约的话，小张如何追回由房主毁约造成的损失？

师经理：根据目前的市场，一般还是三方要协商，这样所花费的时间是最短的，如果三方实在协商不成，那么只能走法律程序，因为他有三方合同，走法律程序可以返还双倍定金，还有就是按照合同约定来要求赔偿违约金。

3、在二手房交易过程中，如何判断房屋是否存在抵押？

师经理：房子是否有抵押，一般购房人是查询不了的，需要产权人带上不动产权证和本人的身份证件，到房管局档案室才能查询。如果选择正规的中介，中介公司会有相关人员陪同购房者去查询房屋抵押情况，如果不是房主本人，其他人是查询不了的。

4、对于房东私自涨价的行为，我们应该如何应对？

师经理：在房价上涨过快的时候，可以提高合同中约定的违约金比例，比如5%-10%，因为房价短期内上涨10%的情况还是比较少见的，所以如果约定违约金为10%的话，房主违约的几率就会小一点。

其他听众问题

我是房东，人在上海，房子在老家，上月我叫亲戚到中介挂牌卖房子，一中介介绍一客户看中我房子，打了2万定金在我账上，中介叫我亲戚在购房协议上签字，我没有写委托书委托亲戚签字，购房协议我也没看到。现在我不想卖房子，退还2万给买方，中介和买方都不肯，要我赔偿，这个问题该怎么解决？

师经理：如果房东本人没有到场，其他人代签字之前，也没有拿到房东的书面委托，简单了解，这应该是一个无效协议。产权人没有在场，产权人又没有亲自签字，但是既然通过了中介，没有书面的东西，那是否有录音委托、短信、







































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